Zasiedzenie / Zasiedzenie nieruchomości przez małżonków
W swojej praktyce często spotykam się z pytaniem czy nieruchomości nabyte drogą zasiedzenia wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków? Poniżej postaram się pokrótce wyjaśnić tą kwestię.
Przedstawionym zagadnieniem kilkakrotnie zajmował się już Sąd Najwyższy. W mojej ocenie najtrafniejsze rozstrzygnięcie tej kwestii zawiera w sobie Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1978 r. wydana w sprawie III CZP 7/78. Sąd Najwyższy wyjaśnił wniej, że Własność nieruchomości nabyta przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.
W praktyce zatem wszystko zależy od dwóch kwestii:
I. Po pierwsze tego z jaką datą sąd stwierdził nabycie własności danej rzeczy przez zasiedzenie – tj. czy nastąpiło ono w trakcie małżeńśtwa.
II. Po drugie od istniejącego pomiędzy małżonkami w dacie zasiedzenia ustroju majątkowego - jeżeli w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (co jest regułą), to nabyta nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego małżonków.
Uwaga! To czy nabyta drogą zasiedzenia nieruchomość będzie wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków nie jest uzależnione od tego czy w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia sąd wymienił obydwoje małżonków, czy tylko jednego z nich.
Czy nieruchomość muszą posiadać oboje małżonkowie?
Nie ma takiej konieczności – zgodnie z powołaną już wcześniej Uchwałą Sądu Najwyższego z 28 lutego 1978 r. (III CZP 7/78) nieruchomość stanie się składnikiem majątku wspólnego także wtedy, gdy jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków.
Czy zasiedzenie musi w całości biec w okresie trwania małżeństwa?
Nie – ważne jest aby bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności. Zatem nawet jeżeli bieg terminu wymaganego do zasiedzenia rozpoczął się przed powstaniem wspólności, to wystarczy tylko aby zakończył się w czasie jej trwania, żeby nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków.
Co zrobić jeżeli w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia sąd wymienił tylko jednego małżonka?
Pominiętemu w postanowieniu małżonkowi przysługuje prawo wytoczenia powództwa o ustalenie stau prawnego ujawnionego w Księdze Wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece "W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności".
Uwaga! Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione w księdze wieczystej przez tzw. ostrzeżenie. Oznacza to, że do Księgi Wieczystej spornej nieruchomości może być wpisana stosowna wzmianka o toczącym się postępowaniu, tak że automatycznie dowie się o nim każdorazowy potencjalny nabywca nieruchomości.